Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumunun (BDDK), finansal istikrarın sağlanmasına yönelik koordineli makroihtiyati kararlar doğrultusunda ferdî kredi kartları ve gereksinim kredilerinin yine yapılandırılması, kredi kartları ve kredili mevduat hesaplarının limitlerinin belirlenmesi ile konut kredilerinde kredi paha oranına ait düzenlemeler yapmıştı.
Bu kapsamda, tüketicilere kullandırılan konut kredilerinde kredi fiyatının teminat olarak alınan konutun pahasına oranı açısından birinci el-ikinci el konut ayrımı kaldırılmış, 2010 yılından sonra yapılan ve taban C güç sınıfına sahip konutlar da avantajlı kredi paha oranı uygulanan konutlar kapsamına alınmıştı.
Kurum tarafından şubat ayının başında hayata geçirilen yeni düzenlemeler, ipotekli satışlara çabucak yansıdı. Şubatta ipotekli konut satışlarının toplam içindeki hissesi 33 ayın akabinde birinci sefer yüzde 20’nin üzerine çıktı.
Dezenflasyon programının başlaması, makroihtiyati önlemlerin uygulanması ve konut kredilerindeki kısıtlamalar nedeniyle ipotekli satışların hissesi son yıllarda gerileyerek 2024’te yüzde 10,7 ile taban yapmıştı.
Geçen yıl yüksek kiraların yanı sıra mevduat, döviz ve altındaki getirilerin konut alımına yönelmesiyle konut satışları yaklaşık 1,8 milyon adetle rekor kırmış ve bunun yüzde 14,33’ü ipotekli gerçekleşmişti.
İpotekli satışların hissesi yeni yılda da artmaya devam ederken, ocakta yüzde 18,2’ye, şubatta ise yüzde 20,1’e yükseldi. Bu oran en son Mayıs 2023’te yüzde 23,3 ile daha yüksek bir seviyeyi görmüştü. En düşük oran ise yüzde 4,4 ile Aralık 2023’te kaydedilmişti.
BDDK tarafından yapılan düzenleme sayesinde kredi kısıtlamalarının kısmen de olsa gevşetildiğini ve bunun da satışlara yansıdığını belirten uzmanlar, fakat gidilecek çok yol olduğunu, faiz oranlarının yüzde 1 seviyesine gerilemesiyle ipotekli satışların hissesinin yüzde 35-40 seviyesine çıkabileceğini bildirdi.
“Finansman kanalı yine çalışmaya başladı”
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, yaptığı açıklamada, şubatta ipotekli konut satışlarının toplam satışlar içindeki hissesinin tekrar yüzde 20 düzeyini yakalamasının finansman tarafında sonlu da olsa bir olağanlaşmaya işaret ettiğini belirterek, “BDDK tarafından yapılan düzenlemeyle kredi kullanım şartlarının daha geniş bir alıcı kitlesine hitap edecek formda yine tanımlanması bu artışın ardındaki değerli faktörlerden biri olarak kıymetlendirilebilir.” dedi.
Özellikle kredi paha oranlarının konutun güç sınıfı ve ekspertiz bedeline nazaran yine düzenlenmesinin makul fiyat segmentlerinde krediye erişimi bir ölçü kolaylaştırdığını vurgulayan Hepşen, bu durumun birinci yansımalarının ipotekli satış hissesindeki artışta görüldüğünü söyledi.
Hepşen, kredi kullanımındaki hareketin yüklü olarak ikinci el konut piyasasında gerçekleştiğini kaydederek, dataların, ipotekli alımlarda mevcut stok üzerinden ilerlediğini gösterdiğini aktardı.
Kredi hissesindeki artışın tek başına yeni konut üretimine güçlü bir ivme verdiğini söylemek için şimdi erken olduğunu söz eden Hepşen, “Daha çok finansman kanalının yine çalışmaya başladığını ve talebin muhakkak ölçüde kredi tarafına geri döndüğünü gösteren bir sinyal olarak okumak daha gerçek görünüyor.” diye konuştu.
“Bankalar artık konut kredisi kullandırmakta daha istekli”
Tüm Teşebbüsçü Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Genel Başkanı Hakan Akdoğan ise aylık yüzde 3,5-4 civarında gezen konut kredisi faiz oranlarının son devirde yüzde 2,5’in altına indiğini belirterek, bunun satışlara olumlu yansıdığını söyledi.
Kiraların süratli artmasıyla vatandaşların “kira ödeyeceğime taksit öderim” mantığıyla hareket ettiğini lisana getiren Akdoğan, kelamlarını şöyle tamamladı:
“Özellikle yüksek kirada oturan vatandaşlarımız makul bir peşinatla alım yapmak ve kira yerine kendi meskeninin taksitini ödemek istiyor. BDDK düzenlemesi sonrası bankaların vatandaşın kredi taleplerine olumlu dönüşünde artış var. Bankalar artık konut kredisi kullandırmakta daha istekli. Evvelden daha ketum bir tavırları vardı. Bu durum ipotekli satışların hissesini artırdı. Fakat hala gidilecek çok yol var. Faiz oranları yüzde 1 civarına gerilediğinde ipotekli satışların hissesi yüzde 35-40 civarına yükselecektir.”‘
